等待更低的利率？为什么浮动利率抵押贷款借款人可能会看到令人失望的折扣

　　

　　

　　加拿大各地的抵押贷款借款人可能会感到希望。随着央行最近的降息，基准借贷成本自6月以来累计下降了0.75个百分点，使贷款机构的优惠利率——以及可变抵押贷款利率——也随之下降。

　　但借款人可能会惊讶地发现，他们不一定能得到加拿大央行的全额折扣。这是因为，当利率趋于下降时，贷款机构通常会大幅削减浮动利率借款产品的利差。

　　为了理解这将如何影响作为借款人的你，让我们来看看可变抵押贷款利率是如何定价的，它是基于贷方的优惠利率，加上或减去一个百分比。例如，假设你有资格获得五年期可变利率抵押贷款利率，利差为优质利率- 1.15%。

　　假设该银行目前的优惠利率为6.45%，那么你的利率为5.3%。现在，假设加拿大央行再次将基准利率下调0.25个百分点，优惠利率降至6.2%，那么同样的抵押贷款利率现在将降至5.05%(6.2% - 1.15%)。

　　但你的贷款人决定将他们的利差缩小20个基点，这意味着他们的可变抵押贷款利率现在是基于优质利率减去0.95。根据6.45%的优惠利率计算，新申请人的抵押贷款利率现在为5.5%。如果再降息25个基点，利率将降至5.25%。这似乎是一个很小的差别，但可以转化为在抵押贷款的整个生命周期内多支付数千美元的利息。

　　贷款人这样做有很多原因。作为一家企业，保护收入是最重要的，当利率已经很低或正在下降时，它们不需要那么激进地定价来赢得多变的借款人。当央行利率上升时，情况正好相反——贷款机构将扩大对优质贷款的利差，以应对借款人需求的减弱。

　　这是每个降息周期都出现的一种模式，即使是在大流行封锁开始时的紧急降息期间。这一次，随着加拿大央行第二次降息25个基点，利差在7月份开始收窄。

　　从借款人的角度来看，这似乎不公平。但是，考虑到大量需要续期的抵押贷款所带来的经济挑战，这似乎也违反了直觉。

　　根据加拿大统计局最近的一份报告，共有220万笔贷款，占所有未偿抵押贷款的45%，将在2024年和2025年进行续期。该报告还发现，在抵押贷款利率低得多的2018年至2022年期间，有130万户家庭购买了他们的第一套住房。

　　这些借款人中有许多人的五年贷款期限即将到期，他们在利率高得多的环境下续签贷款。报告称:“抵押贷款成本的上升将进一步挤压家庭的预算和储蓄，尤其是那些在借贷成本较低时承担了大量抵押贷款债务的家庭。”

　　加拿大帝国商业银行(Canadian Imperial Bank of Commerce)高级经济学家安德鲁?格兰瑟姆(Andrew Grantham)撰写的一份分析报告也提出了类似的担忧:由于利率上升，借款人支付的最低抵押贷款本金已降至2012年以来的最低水平。他还发现，如今活跃的抵押贷款借款人也不太可能有储蓄缓冲，以减轻重新进入更高利率的打击。

　　格兰瑟姆写道，值得庆幸的是，目前的降息周期将缓和这种冲击，央行可能需要进一步降息。

　　他写道:“随着利率的下降，那些受到激励而增加储蓄、减少负债的家庭可能会增加支出，并帮助推动家庭消费和住宅投资的加速。”“然而，明年和2026年即将到期的大量抵押贷款仍然是一个威胁，加拿大央行可能不得不将利率降至略低于中性的水平，以减轻当时的风险。”

　　息差的缩小只会让央行更难应对这种风险。

　　那么，作为借款人，你要怎么做?对于那些正在购物或即将续约的人来说，保持利率是你最好的选择。这将保证你获得目前最佳的优质贷款息差，即使银行准备在未来降息的情况下进一步收窄息差。

　　这是让可变借款人在游戏中领先一步的一种方式——在当今利率波动的环境中，这是一个难得的机会。