南澳大利亚州需要对分层法规进行重大改革，以确保建筑物得到良好维护，避免业主获得巨额贷款进行维修，也避免潜在买家在分层纠纷激增的情况下购买废弃公寓。
房地产行业的利益相关者表示，为了应对住房短缺，高层公寓楼在阿德莱德如雨后春笋般涌现，急需进行改善。
律师们报告说，由于与阶层有关的担忧，需要法律支持的人数有所增加。
他们呼吁南澳政府建立一个争议解决程序或专门法庭来处理地层纠纷，为房主节省数千澳元的法律和法庭费用。
前自由党政府在2018年的议会调查中指出了进行此类改革的必要性，现任工党政府表示，其2022年起草的法案仍在审查中。
Shane Hryhorec和他的邻居们也卷入了这场纠纷。
2023年，他在阿德莱德西北部以30多万美元的价格购买了一套公寓，当时他没有被告知这栋建筑需要进行多大程度的维护工作。他现在呼吁州政府强制要求strata公司制定建筑物的长期维护计划，并收集足够的堤坝来进行维护工作。
这栋楼共有44名住户，其中一些人告诉7NEWS.com.au，由于楼上的公寓漏水，他们的内部和外部天花板、墙壁和地板都受到了破坏。
Hryhorec和其他公寓业主最近被告知，他们需要集体贷款75万美元，以修复10套公寓的防水设施。
一旦这些问题得到解决，法人团体很可能不得不再次贷款来修复更多受损的公寓。
Hryhorec说:“我重新装修了我的公寓，让它变得可爱，我的公寓真的很好，但大楼的其他部分没有得到很好的维护，让人感觉很压抑。”
早在2012年，该大楼的分层管理公司惠特尔斯(Whittles)就指出了需要进行修复，当时一位房主报告了他们的房屋出现的问题，并完成了一份工程报告。
直到2018年，房主们才通过惠特尔斯的内部门户网站找到了一份工程报告的副本，报告称需要对更多的公寓进行改造。
Hryhorec说:“我完全震惊了，我被要求解决大约15年前的问题。”
业主现在质疑为什么维修被拖延了多年，导致一些人无法通过建筑商的保修保险来索赔。
2021年，一位房主告诉strata公司，由于水的破坏，他们损失了大约8000美元的租金，这使得他们的租户无法居住，而且维修工作也被推迟了。
最终，该业主的维修费用是用建筑物的内容保险支付的，但现在其他房主被告知保险公司不会支付费用，因为他们发现这是建筑物先前存在的问题。
Hryhorec说，他的大楼多年来管理得“极其糟糕”，他被告知他必须自掏腰包更换走廊灯，并粉刷他的楼层。
他说:“银行里没有钱来修理和修理东西，这一事实很好地说明了它的现状。”
公寓业主面临的另一个问题是，与他们的大楼有关的决定缺乏记录。
他们被告知，根据州法律，该建筑的业主委员会并不是强制性的。Hryhorec说，他找不到记录来解释为什么对该建筑进行了一些修复工作，而主要问题却没有得到解决。
“我们认为这是一个正当的程序，”另一位公寓业主告诉7NEWS.com.au。
出于客户隐私的考虑，惠特尔斯不愿就该建筑的具体情况发表评论，但表示该公司与该建筑的委员会保持着“积极的关系”，并“以他们的最佳利益行事”。
发言人说:“如有任何疑虑，我们会与业主立案法团/委员会紧密合作，确保问题尽快得到解决。”
在strata disputes领域有30年工作经验的律师告诉7NEWS.com.au，最近有越来越多的房主需要法律支持，但该州的法律并没有满足南澳大利亚人的需求。
林奇和迈耶律师事务所的合伙人爱丽丝·卡特在过去的12年里一直代表法人经理人和房主。
卡特说，她知道其他房主，比如Hryhorec，正在努力支付数十万美元的房屋维修费用。
部分问题在于，分层公司不需要为其建筑制定维护计划，也不需要为这些维修提供足够的账户，即“偿债基金”。
卡特说:“在所有建筑中，即使是更大的(和)现代化的建筑，他们也需要大量的维护，包括游泳池、电梯和所有这些他们提供的额外设施，他们需要能够维持这些费用。”
Cowell and Clarke律师事务所的主管西蒙·麦库利奥说，在过去的19年里，她参与的大多数分层纠纷都与建筑维护有关。
“问题可能是，经理们在房地产问题出现之前并不知道，因为没有人考虑过长期问题。
Mercurio说:“如果维护计划是强制性的，则需要有人考虑财产的需求以及这些工作的时间和成本。”
墨丘里奥说，有关记录保存的法律也应该加强，以防止像赫里霍瑞克这样的情况发生，他正在努力寻找为他的建筑做出的决定的书面记录。
目前，法律允许建设委员会“根据其认为合适的方式规范会议和程序”。
“(这)就是为什么我们可能会看到委员会采取这种非常非正式的方式，因为他们在如何处理这些问题上有一点自由裁量权，”Mercurio说。
她建议修改法律，要么减少自由裁量权，要么设定委员会会议和记录的最低要求。
两位律师都认为，目前的制度并不合适。在现行制度下，房主有时需要支付数千美元，才能在地方法院解决分层问题。
卡特说:“这类问题的复杂程度各不相同，其中一些不涉及任何类型的法律问题，更多的是人们如何看待行为。”
“地方法院没有足够的资源来处理这些人的问题……我们需要一个更好的系统。”
墨丘里奥说，法律应该要求人们在上法庭之前先通过争议解决或调解，类似于维多利亚州的现行制度
“这与南澳大利亚民事和行政法庭处理住宅租赁纠纷的方式类似。”
“实际上，作为一名律师和小企业专员的调解人，我在这些最初的会议上看到了巨大的成功，避免了问题上法庭。”
卡特建议在南澳大利亚民事和行政法庭内设立一个专门法庭来处理地层纠纷。
这一建议也出现在2018年的议会调查报告中，该报告针对的是前自由党政府接受的阶层。
2023年，现任工党政府发布了对分层法的修改建议，但该法案尚未提交议会
部长安德里亚·迈克尔说:“这些都是改革的复杂领域，政府目前正在考虑反馈意见。”
“该法案草案是由前任政府起草的，当我们上台时，我们希望就它进行我们自己的利益相关者和社区咨询，并可能对其进行修改。”
她强调，政府正在寻求制定强制性的偿债基金和年度股东大会，以考虑未来10年的财务维护计划。
作为大阿德莱德地区计划的一部分，政府宣布了一项30年战略，将阿德莱德的人口增加到220万，并建造30多万套住房。
高密度住宅，包括更多的公寓楼，是摆在桌面上的建议之一。
Hryhorec说，部长需要紧急更新strata法律，以避免其他人经历类似的噩梦。
“我们解决住房危机的唯一办法就是修建公寓楼，但如果这就是它们的运作方式，谁还愿意参与呢?”
2025-02-06 15:08:24
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