先建体育场，再建经济适用房？美国开发商将住宅作为大型建筑交易的福利-穿刺号

　　十多年来，美国职业棒球大联盟(Athletics Major League)棒球队的老板约翰·费舍尔(John Fisher)一直威胁说，如果市政府不拿出足够的公共资金修建新棒球场，他就要把球队迁出奥克兰。

　　在他最后的投标中，有一项是西奥克兰的大规模重建计划，其中不仅仅包括一座体育场。它包括180万平方英尺的商业空间、一家酒店、一个表演场地，以及3000套住宅单元，这对一个正经历巨大住房危机的地区来说是最重要的。关于这些住房中有多少被视为“负担得起”的争论不断爆发，并经常被认为是阻碍动工的主要障碍。目前尚不清楚这在多大程度上是公开的姿态，因为最终，所有将运动家队留在奥克兰的计划都被放弃了。

　　2023年4月，费舍尔和田径队总裁戴夫·卡瓦尔(Dave Kaval)宣布，他们正在推进搬迁到拉斯维加斯的进程。事后，奥克兰市市长盛涛(Sheng Thao)告诉记者，运动家队“一直在利用这一程序，试图从拉斯维加斯获得更好的待遇”。换句话说，这是一种让城市相互竞争以获得公司优势的方法。它的主要工具是社区谈判协议(CBA)。

　　现在，越来越多的开发商正试图通过cba向城市提供援助，以解决当前的住房危机，从而使项目获得批准。这些具有约束力的安排可能是受影响居民和地区从开发商那里获得重要让步的最佳工具。但这也是一个不完美的机制，因为社区与数十亿美元的公司在极端的权力失衡中进行谈判。一旦协议签署，居民几乎没有控制权。

　　CBA的概念相对简单。开发商想要获得土地，而社区组织反驳说，只要满足某些规定，他们就不会制造任何麻烦。有时，这些措施包括承诺雇用一定比例的工会劳工，或者像运动家陷入困境的拉斯维加斯计划那样，向棒球场员工支付基本生活工资。其他时候，开发商必须为社区空间的创建提供资金。

　　虽然约翰·费舍尔(John Fisher)在奥克兰的提案似乎陷入了停滞，但佛罗里达州圣彼得堡的一项开发项目已经获得批准，该项目将为光芒队(Rays)建造一座新体育场，并提供1200套经济适用房(总共有4800套住宅)。最近，拥有10亿美元资产的房地产开发商索洛维耶夫集团(Soloviev Group)加强了在曼哈顿联合国总部附近建造一家赌场的计划，承诺提供513套经济适用房，约占其计划建造单元的三分之一。

　　社区服务协会(Community Service Society)住房政策分析师、《首都:中产阶级化与房地产之州》(Capital City: Gentrification and the Real Estate State)一书的作者塞缪尔·斯坦(Samuel Stein)说，当开发商提供住房补贴时，“这表明公共机构没有填补住房危机——他们没有建造公共住房、社会住房，甚至非营利组织也无法建造所需规模的住房。”这让开发者有机会说‘我们将骑着白马来拯救世界’。”

　　许多人认为2001年洛杉矶市中心的洛杉矶现场体育和娱乐中心——靠近以前建造的斯台普斯中心(现在的Crypto.com竞技场)——是第一个CBA。洛杉矶竞技场公司和合作伙伴AEG计划在洛杉矶市中心的一块27英亩的土地上进行开发。随之而来的是一个广泛的联盟，包括那些将因中产阶级化而流离失所的人，以及那些受到停车、噪音和交通问题影响的人。最终，大约30个社区组织联合起来成立了菲格罗亚走廊经济正义联盟(FCCEJ)。

　　在谈判过程中，FCCEJ达成了一些握手协议，包括承诺20%的住房是可负担的，70%的工作岗位将支付最低生活工资，以及拨出100万美元用于在项目一英里内建立或改善公园，这些都被官方CBA认证。这使得这些规定具有法律效力。作为回报，联盟成员发誓不会反对这一发展。

　　这加快了这一进程，CBA也被效仿了。该项目成为将社区意见纳入未来发展计划的典范。

　　但是，cba的成功在很大程度上取决于社区利益的力量和多样性，这些社区利益试图将他们的支持转化为资源。

　　毗邻布鲁克林市中心，大西洋码头(现在的太平洋公园)项目将成为长岛铁路轨道上方的综合开发项目。至少从20世纪50年代中期起，开发商就开始关注这个项目，但直到2003年，Forest City Ratner公司获得了该地区的权益后，具体的计划才开始实现。收购消息传出后，布鲁克林社区团体开始动员起来。

　　这一次，一种不同的动态出现了。与洛杉矶联盟将其支持作为谈判筹码不同，布鲁克林谈判联盟只涉及支持开发的社区团体，因此在诉讼过程中没有任何牙齿。虽然CBA给社区带来了好处——包括50%的住宅单元留给低收入家庭，35%的建筑工作留给少数民族拥有的企业，留出6英亩的开放空间供公众免费使用——但这个过程中缺少了一个关键的组成部分。谁来扮演看门狗的角色?

　　布法罗大学(University at Buffalo)城市和区域规划教授罗伯特·西尔弗曼(Robert Silverman)说，“能够执行协议是CBA的真正关键，前提是有一个真正的时间表，并有一个监督程序来确保它的实施，如果他们不这样做，就会受到惩罚。”

　　大西洋码头于2007年破土动工，核心部分巴克莱中心于2012年完工。2008年的经济衰退推迟了这个项目，但根据最新的统计，只有一半的公寓已经建成，其中57%是市价。几乎没有一个公园空间被创造出来。根据Norman Oder正在进行的大西洋码头/太平洋公园报告，2025年完成经济适用房的新截止日期将无法实现。

　　长期的时间表令圣彼得堡的组织者感到担忧。虽然光线项目包括1200套经济适用房，但在30年的租约中，几乎没有规定这些单元必须在什么时候建成。

　　“在这个十年结束之前，他们必须建造至少四分之一的经济适用房，否则他们将不得不向市政府支付罚款，”非营利组织佛罗里达信仰(Faith)的组织者迪伦·戴姆斯(Dylan Dames)说。“(但)没有书面规定哪四分之一的限租单位必须在那时建成。由于这些公寓是按不同的收入水平划分的，到目前为止，我们可能会看到那些时薪不超过20美元的人买不起任何一套公寓。”