美国商业房地产行业流动性僵局恶化

　　

　　

　　私人贷款机构处于有利地位，因高利率使其成为商业地产市场(CRE)许多人的唯一选择，这些机构正变得更加挑剔，并加剧了这个面临数万亿美元到期债务的行业的流动性僵局。

　　银行希望修改到期CRE债务的条款，以避免贷款违约，但它们需要额外注入股本，让私人银行有机会通过夹层债务、优先股或新的普通股提供救助融资。

　　最初的整顿主要集中在办公领域，但现在正扩展到多户住宅、工业和酒店。从数学上讲，即使对私人贷款机构来说，这些措施也站不住脚。

　　一些业内人士表示，这是因为各个行业的租金收入跟不上偿债成本的增长。

　　“债务是可以得到的，但数额与以前不同，而且成本也明显提高了。这就留下了几个选择，但没有一个是理想的，”富兰克林BSP房地产信托公司(Franklin BSP Realty Trust)总裁迈克?

　　商业地产市场的借贷成本已经超过了收入的增长，这是几十年来利率最急剧上升造成的。加剧因素包括3月份地区银行倒闭后收紧的贷款标准，以及新冠疫情后办公室入住率下降。“这是一个成为私人贷款机构的绝佳时机，”总部位于德克萨斯州的房地产投资者reaf Holdings的首席运营官杰夫·霍尔兹曼(Jeff Holzmann)说。

　　“但这并不意味着你得到的每个机会都是好机会。”

　　有些资产即使利率降低也可能永远无法恢复，因为它们所在的城市由于犯罪和人口结构下降，市场正在恶化。

　　他表示，有些公司还需要大笔投资才能扭亏为盈，从而降低回报。

　　私人贷款机构日益谨慎的态度，将使那些没有真正退出选择的业主面临的流动性匮乏问题更加严重。

　　一些业内人士表示，防范利率上升的两年期利率上限将在未来几年到期，而过去花费数千美元的新利率上限现在要花费数千万美元。

　　随着房地产估值因基本面走弱而下跌，借款人也有资格以至少高出500个基点的利率获得规模较小的优先再融资贷款。

　　Rubicon Point Partners联席管理合伙人Razmig Boladian表示，即使贷款机构敦促办公物业业主以任何利率获得贷款进行再融资，他们也无法做到这一点，因为借款人无法偿还贷款，而贷款机构的资产负债表也无法提供贷款。

　　“市场流动性紧张;这绝对是一个僵局。即使空置建筑的估值大幅下降，也不能保证你会获得回报，以证明投资是合理的。”

　　出售资产也变得越来越困难。

　　要么没有买家，要么只有有限的人要求如此低的估值，以至于现有业主在还清贷款后可能最终得不到任何收益。——路透社

　　Shankar Ramakrishnan为路透社撰稿。这里表达的观点是作者自己的。