报告支持征收空屋税以解决瓦胡岛的住房危机

　　

　　

　　夏威夷苹果籽法律与经济正义中心建议檀香山市议会征收3-5%的空屋税，理由是瓦胡岛日益恶化的住房危机，超过80%的租房者现在将至少30%的收入用于住房成本。

　　檀香山市议会正在考虑第46号法案，该法案将对每年空置6个月以上的房产征收3%的EHT，包括非自住和非出租房屋，并要求占用6个月的房产至少连续三个月被占用。

　　苹果种子周一发布了2024年的报告，探讨了用EHT来解决檀香山的住房危机，称檀香山的住房市场“越来越多地迎合非居民投资者，而牺牲了寻找经济适用房的当地家庭的利益。”

　　为了解决投资驱动的购房问题，并为工薪家庭提供负担得起的住房，Appleseed建议将EHT税率定为3%至5%，这样每年可产生1.83亿至3.05亿美元的收入。

　　目前，投资业主将房产转换为度假租赁或闲置的情况不需要缴纳附加税，但有分析认为，这是导致房地产价格上涨和出租房减少的原因之一。

　　虽然瓦胡岛已经将部分财产税收入用于支持长期经济适用房，但支持者表示，实施EHT可以为为当地居民开发更多经济适用房提供额外资金，并阻止投资者将瓦胡岛的住房供应纯粹用作投资。

　　appleeseed还建议，在支付管理成本(通常是支持经济适用房和无家可归者服务)以及解决与住房相关的更广泛的社会问题之后，EHT产生的收入专门用于经济适用房计划。

　　appleeseed的数据显示，越来越多富有的投资者购买房产作为投资房产，瓦胡岛目前约有13%的住房由不住在瓦胡岛的人拥有。在整个瓦胡岛，大约有3.5万套房屋和公寓空置，因为投资者没有将房产出租，而是让房产空置，这使得当地居民更难找到负担得起的住房。

　　该报告称，2023年，檀香山10.1%的独户住宅和17.3%的共管公寓被卖给了州外买家。在瓦胡岛，2018年州外买家购买的房产价格比卖给当地居民的价格高出46.6%。

　　空置房屋减少了可用住房供应，推高了房价，使当地居民更难负担得起住房。该报告称，2024年，瓦胡岛一居室公寓的租金中位数攀升至2100美元，而美国的平均租金为1600美元。

　　Appleseed的报告发现，高昂的租金导致80%的瓦胡岛租户将至少30%的收入用于住房，使他们“严重负担住房成本”，这意味着他们只有有限的资金来满足其他基本需求，如食品和交通。

　　夏威夷Appleseed经济适用房高级政策分析师Susan Le在一份声明中表示:“通过对长期空置的房产征税，EHT将有助于解决奥胡岛严重的住房危机。”“EHT通过产生大量收入来资助经济适用房计划，并通过将住房市场动态从投机性投资中转移出来，从而实现了这一目标。”

　　appleeseed报告称，华盛顿特区的EHT在2022年创造了5800万美元的收入。

　　华盛顿特区的EHT要求业主向该市的建筑部门注册空置建筑，为税务和税收办公室的“3类”-业主有一年的时间寻找买家或承租人;否则，将被征税。如果物业连续30天无人居住，则视为空置，而没有正确登记或缴纳附加税，最高可被罚款5,000元。

　　空置物业的物业税税率为评估价值的5%，废弃物业税税率为10%，所得收入直接拨入普通基金。

　　相比之下，Appleseed报告称，毛伊县在2023年经历了1300万美元的收入损失，原因是该县为承诺向居民出租房屋的投资业主提供长期租赁补贴，以减少房地产税，前提是他们在报税时提交有效的一年租赁协议。

　　“毛伊岛不会对空置房屋征税，这基本上是空置房屋的后果，”Le告诉檀香山星报。然而，他们的做法恰恰相反。他们试图鼓励房主在他们的房产中有一个长期租户。因此，从本质上讲，如果房主在申请房产税时能够提供长期租赁，他们将获得税收抵免。”

　　Le表示，该州实施eht“非常重要”，特别是考虑到该州持续存在的负担不起的住房问题。

　　尽管投机性投资对住房供应产生了重大影响，但火奴鲁鲁目前的税收政策几乎没有阻止这种做法，因为房产税率仍然是全国最低的。

　　如果檀香山采用0.87%的全国平均有效房地产税率，该县每户房屋的税收收入将增加120%。

　　较低的房产税创造了一个环境，富裕的投资者可以负担得起空置房产，专注于长期升值，而不是为当地的住房供应做出贡献。

　　Appleseed的报告强调，檀香山的房地产市场对富有的投资者越来越有吸引力。

　　自2000年以来，全州房价飙升了近400%，远远超过全国平均水平。对于那些能够投资的人来说，回报是可观的。2000年以29.5万美元的价格购买的单户住宅，到2023年可以卖到105万美元，毛利润超过250%。

　　同期，共管公寓的毛利润也差不多在300%左右。这些丰厚的回报吸引了投机性买家，他们通常不打算占用或出租自己的房产给当地居民。