公寓租金减免预计将持续到2024年

　　

　　2023年，公寓租赁市场终于停止了对租户的沉重打击，价格大幅上涨。这一趋势可能会在新的一年里继续下去，尽管全国许多地区的就业增长和住房需求仍然很高。

　　新供应激增推高了空置率，使房东更难提价，这让租户松了一口气。住房分析人士说，经过多年的房租大幅上涨，许多租户已经达到了他们的支付能力极限。

　　租房信息网站Dwellsy的首席执行官乔纳斯·博尔多(Jonas Bordo)说，“对于大部分美国人来说，负担能力处于一个非常不舒服的水平。”

　　在2021年至2022年的两年间，新租约的租金上涨了20%以上。根据大多数衡量标准，去年的增长有所放缓，因为租金要么几乎没有上涨，要么略有下降。

　　房地产公司和数据公司预计，今年的总租金增幅将非常低，只有个位数。数据提供商Yardi Matrix预计租金将上涨1.5%，而商业地产公司世邦魏理仕(CBRE)预计租金将上涨1.2%。

　　尽管租金涨幅有所放缓，但对许多租户来说，租金前景仍然黯淡。去年，普通租房者的负担能力恶化了，自疫情开始以来每年都是如此。

　　Yardi追踪的一大批租户，即所谓的“必要租房者”(renters by necessity)，现在平均将近32%的收入用于房租。美国住房和城市发展部认为这部分收入是“成本负担”。

　　在疫情的大部分时间里，房东从向租户收取的两位数租金上涨中获得了巨额利润。当租金飙升时，业主也从价值飙升中受益，因为投资者在公寓楼上花费了创纪录的金额。

　　但去年，随着租金放缓，业主们的这股牛市以失败告终。随着利率上升压低了各类商业地产的价值，投资者的兴趣也有所减弱。

　　数据提供商MSCI Real Assets的数据显示，11月份公寓销售较上年同期下降68%。公寓房价下跌了12%。

　　投资活动似乎不太可能反弹回近期的高点，尤其是如果借贷成本居高不下，而且潜在买家认为房地产估值仍然过高的话。

　　新公寓的供应，尤其是在阳光地带的大城市，也抑制了投资者的兴趣，同时减缓了租金的上涨。今年这种情况会更多。

　　据房地产公司世邦魏理仕(CBRE)的一份报告，目前有近100万套公寓正在建设中，其中大部分将在未来12个月内开放。田纳西州纳什维尔。得克萨斯州奥斯汀市;世邦魏理仕说，达拉斯和亚特兰大是新增公寓数量最多的城市之一。

　　一些投资者认为今年房价将进一步下跌，并推迟了购房计划。科罗拉多州房地产投资公司Real Capital Solutions的首席执行官马塞尔·阿森诺特(Marcel Arsenault)说:“你不会想要抓住一个坠落的断头台。”

　　阿森诺特说，他预计供应过剩的城市的房价今年可能会再下跌10%或更多。他的公司正准备最终斥资约10亿美元购买公寓楼。

　　据世邦魏理仕(CBRE)称，投资者坐着大约25万亿美元的所谓“干货”，可以投资美国商业房地产。世邦魏理仕中央多户住宅部门董事总经理贝克(Daniel Baker)说，这些资金的目标包括近年来购买公寓楼、现在需要现金的负债累累的房东，以及需要为建筑贷款再融资的商业建筑商。

　　房地产行业的一些人士乐观地认为，整体经济的变化可能很快有助于激发更多的投资活动。最近10年期美国国债收益率的下跌已经帮助降低了借贷成本，如果美联储(Federal Reserve)今年降息，成本可能会进一步下降，美联储主席鲍威尔(Jerome Powell)曾暗示降息的可能性很大。

　　尽管预计2024年房东的表现一般，但投资者和分析师仍认为租房需求强劲。对于出租的独户住宅来说尤其如此，它们比公寓更具弹性。

　　对购房者来说，一个充满挑战的市场也被视为房屋租赁业务的有利因素，因为买不起房或不想以目前的价格和抵押贷款利率买房的潜在买家会选择租房。

　　在新罕布什尔州，精神病学教授卡伦·福尔图纳(Karen Fortuna)在2020年竞标房屋，输给了全现金买家。尽管她和她的工程师丈夫收入很高，但这对夫妇还是放弃了买房，而是租了一套三居室的房子。

　　从那以后，老鼠、漏水和25%的租金上涨增加了他们购买自己房子的吸引力。但Fortuna表示，新罕布什尔州的高售价和低库存将使这对夫妇在2024年继续租房。“这是最好的选择。”